政策不利內房股 難跌也難升

筆者喜歡從政策面中去看大方向選股，而內房是其中一個最受政策影響的板塊。在2018年內房股在10月見底，並在2019年4月見頂，而且升幅相當可觀，普遍達40%，什至1倍或以上。但在10月之前內房股的表現，在2018年可用「慘烈」來形容。根據統計數據，2018年以來，內地房地產出台的調控政策多達450次，按年升75%，創歷史調控新紀錄。但上年踏入第四季後，樓市政策明顯減少。在12月中，山東菏澤叫停限售政策，為內地兩年來首個放寬樓市調控的城市，市場視為內房政策由緊轉鬆的第一炮。隨後的兩星期，內地有六個城市在限售、房貸利率和限購等方面有不同程度的放寬，包括菏澤、珠海、深圳、杭州、蘭州及廣州的樓市政策陸續出現不同程度的調整，結果內房股迎來一次牛市。

直至到今年4月19日，習近平主持召開中共中央政治局會議，要求要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。內房股形勢立即轉向，加上7月政治局會議提出，不將房地產作視為短期刺激經濟的手段，釋放出堅持房地產調的明確信號。9月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議強調，專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域，令內房發展融資成本增加。即使內地降準放水，也無法令內房直接受惠，普遍內房股較今年4月高位回落不少。言而，鑒於今年銷售數字理想，內房股再大跌的機會不大。據統計今年1月至8月內地樓市調控招數高達367次，相比2018年同期上升了17%。但內地首三十大房產發展商於今年6月合約銷售仍按年升11%，優於市場預期。

以往內地房地產市場有「金九銀十」的銷售旺季，但今年未見房企出現大動作的促銷活動。加上，內房三大發展商恒大（3332）、萬科（2202）及碧桂園（2007）今年上半年的財報中公布，全職員工數量悉數下降，其中碧桂園員工總數按年降幅約11%。賣地方面，上月統計40個典型城市土地出讓金收入為1933.7億元，環比下降30.3%，同比下降11.2%，成交均價環比下跌1.8%。從企業角度去看，促銷活動、員工數字下降，以至投資買地的出手減少，可見內房企業對短期內地樓市並不抱太樂觀的看法。所以從政策面和企業角度，內房板塊要在今年第四季大升的機會並不大，只能作區間波幅上落。